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资产评估证券化持续升温
- 2017-12-28 -

    今年政府工作报告提出围绕服务实体经济推进各项金融改革,其中一项重要改革内容是推进信贷资产证券化。今年是全面深化经济金融体制改革的关键之年,需要进一步快信贷资产证券化进程,其中,住房抵押信贷资产证券化是重点。

   要保证信贷资产评估证券化的顺利推进,保障基础资产质量是重中之重。这对评估基础资产质量提出了较高要求。专家指出,政府税务部门、金融机构亟需高效率、低成本的自动化评估系统,以动态、批量、真实掌握基础资产质量变动情况。


海量评估需求不断衍生

   我国目前信贷资产证券化的基础资产池结构,一般企业贷款较多,占到90%。对于未来基础资产池结构,零售贷款具有较高的同质性,比较适合用于证券化,发展个人住房按揭贷款等零售贷款的信贷资产证券化是未来推进的方向之一。

央行、银监会日前出台的“房贷新政”指出,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

   业内专家普遍认为,房贷资产证券化有助于撬动新型住房金融市场。随着互联网+金融深化、利率市场化加深,包括个人住房按揭在内的个人消费贷款业务,未来将成为商业银行相当重要的资产业务。资产支持证券品种和规模增加后,对应的基础资产的质量有可能会出现下滑。以住房抵押贷款作为资产池,如果房价出现波动下跌,就意味着抵押物价值的缩水。

   国外成熟的资产证券化体系一般需要由国家出面,建立全国统一的担保机构,对证券化资产进行担保或保险,对个人信用予以认证,使其信用等级得以保障。由于住房贷款证券化会以打包形式进行,且标的比较大,也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此,在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下,对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。

   有分析人士指出,个人住房抵押贷款支持证券的信用风险评比较复杂,一是基础资产为个人住房抵押贷款,评估个人信用风险有一定困难;二是住房贷款期限长,受宏观经济的影响较大,因此基础资产的预期损失具有较大的不确定性;三是面临较大的提前还款风险,尽管提前还款能在一定程度上降低贷款的违约风险,但是也会使资产池损失部分利息收入,严重者会造成交易负利差,造成劣后受偿证券的损失。

   专家建议,目前中国银行业房贷业务的风险管理应当着重于三大要素。一是要有一个规范、统一的信贷评级体系;其次是要有一套完备的房地产评估标准,而这方面目前而言在中国尚不具备;最后就是要有一个比较完善、成熟的房地产二级市场。其中,房地产评估的标准尤其重要,因为只有在标准确定之后,房贷才可以自由出售转让,形成一个标准化的交易体系。


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